Encadrement des loyers : vérifier si son logement est concerné
Vérifiez les règles à l’adresse du logement, distinguez hausse et plafond du loyer, puis examinez le complément et les recours adaptés.
L’essentiel, en clair.
Deux mécanismes peuvent encadrer votre loyer : une limitation de son évolution en zone tendue et, dans certains territoires, un plafond fondé sur des loyers de référence. Commencez par l’adresse exacte, le type de bail et sa date pour identifier les règles applicables. [17][4][1][2][5]
Le cadre présenté concerne la résidence principale et le bail mobilité. Les HLM, meublés touristiques, sous-locations, logements conventionnés par l’Anah ou soumis à la loi de 1948 relèvent d’autres règles. Utilisez le simulateur officiel de la commune puis les références locales : une règle parisienne ne suffit pas à vérifier un logement dans une autre ville. [1][2][3]
| Dispositif | Question à poser | Éléments à réunir |
|---|---|---|
| Encadrement de l’évolution | Le bailleur peut-il augmenter le loyer à cette occasion ? | Situation en zone tendue, changement de locataire ou renouvellement. [4] |
| Encadrement du niveau | Le loyer de base respecte-t-il le plafond local ? | Loyer de référence majoré applicable au logement et à la date du bail. [2][5] |
| Révision annuelle | Une clause permet-elle la révision et existe-t-il une interdiction liée au DPE ? | Bail, clause de révision, date et classe énergétique. [6][7] |
À Paris, séparez le loyer de base, les charges et l’éventuel complément. Le loyer de base, hors charges et hors complément, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré correspondant au logement et en vigueur lors de la signature. Le bail doit mentionner les références applicables. [8][5]
Un complément suppose des caractéristiques particulières de localisation ou de confort et un loyer de base égal au plafond. Son montant et sa justification doivent figurer dans le bail. Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, certaines caractéristiques l’interdisent, notamment un DPE F ou G ou des signes d’humidité sur les murs. [9][10][11][12]
Dans le cas parisien présenté, un dépassement du loyer de base permet de demander sa diminution et le remboursement du trop-perçu. La commission départementale de conciliation puis, en cas d’échec, le juge peuvent être saisis. Un signalement à la Ville de Paris constitue également une démarche prévue. [13][14]
Pour contester le complément, saisissez la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature. Si le désaccord persiste, le délai indiqué pour saisir le juge est de trois mois après réception de l’avis de la commission. Conservez bail, références locales et éléments montrant les caractéristiques du logement. [15][16]
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Les questions fréquentes.
Le bail parisien ne mentionne pas le loyer de référence majoré : que faire ?
La procédure présentée prévoit une mise en demeure du bailleur, par recommandé avec accusé de réception, dans le mois suivant la prise d’effet du bail. [18]
Le bail parisien ne mentionne pas le loyer de référence majoré : que faire ?
La procédure présentée prévoit une mise en demeure du bailleur, par recommandé avec accusé de réception, dans le mois suivant la prise d’effet du bail. [18]
Les sources du guide.
1 publication officielle pour retrouver les informations à la source. Ouvrez les extraits pour vérifier un point précis.
- service-public.gouv.fr
En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
Publiée le · Consultée le
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- 1
En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
Vous pouvez vérifier si votre commune est située en zone tendue à l'aide de ce simulateur :
- 2
Connaître les communes où l’encadrement des loyers s’applique
Connaître les communes où l’encadrement des loyers s’applique Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre Mais dans certaines communes situées en zone tendue, le niveau du loyer est encadré. Le propriétaire ne peut pas fixer librement le montant du loyer, car il est plafonné à l’aide de loyers de référence minoré et majoré.
- 3
À savoir
À savoir Seuls les logements utilisés comme résidence principale par le locataire, ou loué avec un bail mobilité, sont concernés par l’encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.
- 4
En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
Dans la plupart des communes situées en zone tendue, l’évolution du loyer est encadrée. Le propriétaire ne peut pas librement augmenter le loyer, notamment lors du changement de locataire, ou du renouvellement du bail.
- 5
Loyer de base
- Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) - Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...). Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
- 6
1re mise en location du logement
Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.
- 7
Attention
- En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), - En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE).
- 8
1re mise en location
1re mise en location Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
- 9
Complément de loyer
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- 10
Complément de loyer
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort) - Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré. Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
- 11
Complément de loyer
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
- 12
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G
- 13
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoréen vigueur à la date de signature du bail (mentionné ou non dans le bail), le locataire peut demander une diminution de loyer et le remboursement des trop-perçus au propriétaire. Pour cela, il peut faire les démarches suivants :
- 14
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
- Saisir la commission départementale de conciliation. En cas d’échec, il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. - Signaler le non-respect de l’encadrement des loyers à la Ville de Paris. Le propriétaire encourt une amende administrative de 5 000 € s’il s’agit d’une personne physique, et de 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale.
- 15
Attention
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
- 16
Attention
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
- 17
En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
L'encadrement des loyers concerne le logement qui sert de résidence principale au locataire, ou qui est loué avec un bail mobilité. Il s’applique uniquement dans les communes situées en zone tendue. Dans la plupart de ces communes, le propriétaire ne peut pas augmenter librement le loyer lors du changement de locataire ou du renouvellement du bail. Mais dans certaines grandes communes de zone tendue, le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer, car il est plafonné. Nous vous expliquons.
- 18
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019) Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Si le bail ne mentionne pas le montant du loyer de référence majoré, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.
- 1
En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
Vous pouvez vérifier si votre commune est située en zone tendue à l'aide de ce simulateur :
- 2
Connaître les communes où l’encadrement des loyers s’applique
Connaître les communes où l’encadrement des loyers s’applique Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre Mais dans certaines communes situées en zone tendue, le niveau du loyer est encadré. Le propriétaire ne peut pas fixer librement le montant du loyer, car il est plafonné à l’aide de loyers de référence minoré et majoré.
- 3
À savoir
À savoir Seuls les logements utilisés comme résidence principale par le locataire, ou loué avec un bail mobilité, sont concernés par l’encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.
- 4
En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
Dans la plupart des communes situées en zone tendue, l’évolution du loyer est encadrée. Le propriétaire ne peut pas librement augmenter le loyer, notamment lors du changement de locataire, ou du renouvellement du bail.
- 5
Loyer de base
- Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) - Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail et correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...). Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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1re mise en location du logement
Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.
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Attention
- En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), - En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE).
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1re mise en location
1re mise en location Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
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Complément de loyer
Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
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Complément de loyer
- Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort) - Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré. Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
- 11
Complément de loyer
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
- 12
Attention
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G
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Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoréen vigueur à la date de signature du bail (mentionné ou non dans le bail), le locataire peut demander une diminution de loyer et le remboursement des trop-perçus au propriétaire. Pour cela, il peut faire les démarches suivants :
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Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
- Saisir la commission départementale de conciliation. En cas d’échec, il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. - Signaler le non-respect de l’encadrement des loyers à la Ville de Paris. Le propriétaire encourt une amende administrative de 5 000 € s’il s’agit d’une personne physique, et de 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale.
- 15
Attention
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.
- 16
Attention
Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
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En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
L'encadrement des loyers concerne le logement qui sert de résidence principale au locataire, ou qui est loué avec un bail mobilité. Il s’applique uniquement dans les communes situées en zone tendue. Dans la plupart de ces communes, le propriétaire ne peut pas augmenter librement le loyer lors du changement de locataire ou du renouvellement du bail. Mais dans certaines grandes communes de zone tendue, le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer, car il est plafonné. Nous vous expliquons.
- 18
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019)
Paris : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019) Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France Si le bail ne mentionne pas le montant du loyer de référence majoré, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.